Nové pravidlá hypoték od 1.1.2027
Autor
Publikované
12. augusta 2026
Zdieľajte článok
Národná banka Slovenska predložila do medzirezortného pripomienkového konania návrh opatrenia, ktorý mení spôsob posudzovania schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. V prípade schválenia by od 1. januára 2027 platili rozdielne limity ukazovateľa LTV podľa toho, koľko rezidenčných nehnuteľností žiadateľ vlastní a aký je jeho vek. Mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie by mohli získať vyššiu hypotéku, žiadatelia o financovanie tretej a ďalšej nehnuteľnosti naopak nižšiu.
Upozornenie: Ide o návrh opatrenia v pripomienkovom konaní. Konečná podoba pravidiel sa môže od uvedeného návrhu líšiť.
Čo je ukazovateľ LTV
Ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie (LTV) vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Zjednodušene určuje, akú časť ceny domu alebo bytu banka žiadateľovi požičia a koľko musí doplatiť z vlastných zdrojov.
Súčasný stav do konca roka 2026: limit LTV je plošne nastavený na 80 %. Nad túto úroveň, teda až do 90 %, možno v rámci regulatórnej výnimky poskytnúť len pätinu hypoték.
V praxi to znamená, že pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote 150 000 € a limite LTV 80 % môže banka poskytnúť úver najviac 120 000 €. Zvyšných 30 000 € musí žiadateľ doplatiť z vlastných úspor.
Potrebujete založiť s.r.o.?
Postaráme sa o celý proces založenia s.r.o. vrátane úvodnej konzultácie.
Prečo NBS mení pravidlá?
Nové údaje z katastra nehnuteľností umožnili NBS rozlíšiť žiadateľov o hypotéku podľa počtu vlastnených nehnuteľností. Podľa dôvodovej správy sa jednotlivé skupiny dlžníkov z finančného hľadiska správajú odlišne:
- domácnosti financujúce prvé bývanie splácajú hypotéky s vysokou pravdepodobnosťou aj počas ekonomických šokov, keďže si potrebujú zachovať bývanie,
- dlžníci kupujúci ďalšiu nehnuteľnosť na investičné účely alebo rozširovanie majetku ich pri zhoršení ekonomickej situácie častejšie predávajú, čo môže urýchliť pokles cien nehnuteľností a zvýšiť straty bánk,
- medzi týmito skupinami je široké spektrum dlžníkov financujúcich napríklad presťahovanie do väčšej nehnuteľnosti, rekonštrukciu alebo vysporiadanie dedičstva.
Hypotéky na investičné nehnuteľnosti môžu v čase rastu cien podporovať dopyt a prispievať k rýchlejšiemu zdražovaniu aj riziku vzniku realitnej bubliny.
Vývoj na slovenskom trhu
Slovensko zatiaľ nemá dostatočné skúsenosti so správaním realitných investorov počas ekonomickej krízy – posledný výrazný pokles cien nehnuteľností nastal pred viac ako 15 rokmi, keď bol podiel investičných nákupov podstatne nižší.
Aktuálne štatistiky podľa NBS:
- pri viac ako polovici nových hypoték už dlžníci vlastnia aspoň jednu nehnuteľnosť,
- v roku 2025 tvorili hypotéky poskytnuté žiadateľom s dvoma a viac nehnuteľnosťami 16 % všetkých nových úverov,
- vo vekovej skupine nad 40 rokov ide približne o každú štvrtú hypotéku.
Údaje zároveň naznačujú rastúci trend, ktorý môže v budúcnosti posilniť nepriaznivý demografický vývoj.
Navrhované limity LTV od 1.1.2027
NBS navrhuje nahradiť plošný limit tromi diferencovanými úrovňami:
| Skupina žiadateľov | Limit LTV |
|---|---|
| Mladí do 35 rokov bez rezidenčnej nehnuteľnosti | 90 % |
| Ostatní žiadatelia | 80 % |
| Vlastníci dvoch a viac nehnuteľností | 70 % |
Zvýšenie na 90 % pre mladých
Limit sa zvýši z 80 % na 90 %, ak žiadatelia súčasne spĺňajú tieto podmienky:
- majú do 35 rokov,
- nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť (zvlášť ani spoločne nevlastnia dom, byt či inú nehnuteľnosť určenú na bývanie v podiele 50 % alebo viac),
- účelom úveru je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti.
Ponechanie na 80 % pre ostatných
Pre ostatných žiadateľov zostáva limit na 80 % so zachovaním existujúcej výnimky – 5 % všetkých úverov môže byť poskytnutých s LTV do 90 %.
Sprísnenie na 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti
Limit sa zníži z 80 % na 70 % pre žiadateľov, ktorí zvlášť alebo spoločne vlastnia dve a viac rezidenčných nehnuteľností v podiele 50 % alebo viac. Platí to bez ohľadu na vek žiadateľov alebo účel úveru a bez možnosti využiť výnimku na vyššie LTV.
Prečo je hranica až pri tretej nehnuteľnosti
NBS argumentuje, že pri druhej nehnuteľnosti ešte nemusí ísť o investíciu. Môže ísť o dočasný stav pri sťahovaní do väčšieho bývania, keď domácnosť kúpi nový byt skôr, ako predá pôvodný – takýto budúci predaj však banka pri schvaľovaní úveru nevie spoľahlivo overiť. Rovnako môže ísť o zdedenú nehnuteľnosť, ktorá nevyhovuje potrebám bývania, alebo o nehnuteľnosť na rekreačné účely. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti je podľa NBS výrazne pravdepodobnejšie, že ide o investíciu alebo rozširovanie majetku.
Ako sa bude posudzovať vlastníctvo
Pri uplatňovaní nových limitov platia tieto pravidlá:
- posudzuje sa len vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku, vlastníctvo v zahraničí sa neskúma,
- banky si počet nehnuteľností overia v katastri,
- za vlastníctvo sa považujú aj spoluvlastnícke podiely od 50 %,
- banka môže na základe rizikovosti úveru určiť aj nižšie LTV, než stanovuje limit.
Niektoré banky už dnes uplatňujú prísnejšie pravidlá pri hypotékach s predpokladaným investičným charakterom – kratšiu splatnosť, nižšie LTV, prísnejšie hodnotenie bonity, prísnejší schvaľovací proces alebo vyššiu úrokovú sadzbu.
Ilustračné príklady
Mladí manželia kupujúci prvé bývanie
Manželia vo veku 29 a 31 rokov kupujú prvý byt za 220 000 €. Ani jeden z nich nevlastní inú rezidenčnú nehnuteľnosť.
| Obdobie | Maximálny úver | Vlastné zdroje |
|---|---|---|
| Do konca roka 2026 (LTV 80 %) | 176 000 € | 44 000 € |
| Od 1.1.2027 (LTV 90 %) | 198 000 € | 22 000 € |
Potreba vlastných úspor by klesla o 22 000 €. O konkrétnej výške úveru však stále rozhodne banka podľa bonity klientov.
Žiadateľ vlastniaci jednu nehnuteľnosť
42-ročný žiadateľ predáva svoj byt a kupuje väčší rodinný dom za 330 000 €. Pri žiadosti o úver vlastní jednu rezidenčnú nehnuteľnosť.
Pre túto skupinu sa pravidlá nemenia, aj naďalej platí štandardný limit 80 %. Banka môže pri časti úverov využiť výnimku a poskytnúť financovanie do 90 %, ak žiadateľ splní podmienky.
Žiadateľka kupujúca tretiu nehnuteľnosť
Žiadateľka vlastní byt, v ktorom býva, a druhý byt prenajíma. Rozhodne sa kúpiť tretí byt za 250 000 € ako investíciu.
| Obdobie | Maximálny úver | Vlastné zdroje |
|---|---|---|
| Do konca roka 2026 (LTV 80 %) | 200 000 € | 50 000 € |
| Od 1.1.2027 (LTV 70 %) | 175 000 € | 75 000 € |
Prínosy a riziká vyššieho limitu pre mladých
Podľa NBS je limit LTV aktuálne hlavným faktorom obmedzujúcim dostupnosť financovania pre mladých ľudí. Takmer polovica nových hypoték pri žiadateľoch do 35 rokov je poskytnutá na úrovni LTV 80 % alebo 90 %. Pri 24 % nových hypoték poskytnutých v roku 2025 s LTV 80 % by bolo možné limit zvýšiť na 90 %.
Mladí ľudia majú vzhľadom na kratšiu dobu od vstupu na pracovný trh prirodzene nižšiu schopnosť disponovať dostatkom vlastných zdrojov. Zároveň majú podľa NBS väčší priestor na riešenie prípadných finančných ťažkostí, napríklad formou dočasného zníženia splátok.
Zmena však prináša aj riziká:
- vyššie straty pri nesplácaných hypotékach, ak by ceny nehnuteľností klesli,
- vyššie splátky a väčšia zraniteľnosť dlžníkov pri zhoršení ekonomickej situácie,
- možný rast dopytu na trhu nehnuteľností a zrýchlenie rastu cien.