Hypotéky od januára 2027: čo sa mení pri financovaní bývania
Author
Published
5. October 2026
Share the article
Banková rada NBS schválila 28. septembra 2026 novelu opatrenia, ktorá mení hranice maximálnej časti ceny nehnuteľnosti financovateľnej úverom, teda LTV limit. Žiadatelia sa po novom rozlišujú podľa veku a počtu vlastnených nehnuteľností. Mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie získajú limit 90 %, žiadatelia o financovanie tretej a ďalšej nehnuteľnosti len 70 %. Zmeny sa budú zavádzať postupne počas roka 2027.
Prečo sa pravidlá menia
Podľa NBS dnes každá piata hypotéka smeruje klientom s aspoň dvoma nehnuteľnosťami. Cieľom úpravy je jasnejšie rozlíšiť medzi financovaním prvého bývania a investičnými nákupmi.
Jednotlivé skupiny klientov majú podľa NBS odlišnú mieru rizika a odlišné správanie počas finančného cyklu. Pri kúpe tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti ide skôr o majetkové rozhodnutie, pri ktorom je primerané, aby klient financoval väčšiu časť z vlastných zdrojov. Pri mladých, ktorí riešia prvé bývanie, je naopak najväčšou prekážkou práve počiatočný kapitál.
Do roku 2027 platí plošne nastavený LTV limit 80 %, pričom vyššiu hranicu 90 % možno v rámci regulatórnej výnimky udeliť na pätinu hypoték.
Do you need to establish a limited liability company?
We will take care of the entire process of establishing a limited liability company, including the initial consultation.
Nové LTV limity od roku 2027
| Typ žiadateľa | LTV limit |
|---|---|
| Do 35 rokov, bez rezidenčnej nehnuteľnosti, účel kúpa alebo výstavba | 90 % |
| Ostatní žiadatelia | 80 % |
| Úver na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť | 70 % |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Súhrn podľa veku a vlastníctva
| Vek žiadateľa | Vlastní nehnuteľnosť | LTV limit |
|---|---|---|
| Do 35 rokov vrátane | no | 90 % |
| Do 35 rokov vrátane | áno, jednu | 80 % |
| 36 rokov a viac | no | 80 % |
| 36 rokov a viac | áno, jednu | 80 % |
| Bez ohľadu na vek | áno, dve a viac | 70 % |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Harmonogram zavádzania
Nové pravidlá nezačnú platiť naraz. Banky budú musieť v katastri nehnuteľností overovať počet vlastnených nehnuteľností žiadateľov, čo doteraz nerobili, a potrebujú čas na zavedenie procesov.
| Deadline | Change |
|---|---|
| 1. január 2027 | Financovanie až do 90 % pri kúpe prvého bývania mladými klientmi (závisí od pripravenosti banky) |
| 1. polrok 2027 | Výnimka pre 20 % nových úverov s LTV do 90 % aj pre ostatných klientov |
| 1. júl 2027 | Pre tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť sa uplatní najviac 70 % LTV |
| 2. polrok 2027 | Zníženie výnimky na 10 % nových úverov |
| Od roku 2028 | Cieľový podiel výnimiek 7 % nových úverov |
Zdroj: Vlastné spracovanie na základe nbs.sk
Výnimky a ich postupné znižovanie
Výnimka znamená maximálny podiel nových úverov, ktoré môže banka poskytnúť s LTV až do 90 % akýmkoľvek klientom – teda nad rámec úverov pre mladých na prvé bývanie.
| Obdobie | Podiel výnimiek |
|---|---|
| 1. polrok 2027 | 20 % nových úverov |
| 2. polrok 2027 | 10 % nových úverov |
| Od roku 2028 | 7 % nových úverov |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Doteraz sa výnimka 90 % vzťahovala na 20 % poskytnutých úverov vo všeobecnosti a veľká časť z nich smerovala práve mladým žiadateľom. Keďže nové pravidlá umožnia LTV 90 % pre mladých na prvé bývanie priamo, rozsah výnimiek sa zníži na 7 % – skupina žiadateľov, ktorých sa výnimka týka, sa zmenšuje.
Kedy možno výnimku využiť
Mladý žiadateľ môže vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť, no pre svoje prvé bývanie chce inú – napríklad zdedí starší byt, ale bývať chce v novom. Vtedy spadá do skupiny s limitom 80 % a 90 % môže získať len na výnimku.
NBS uvádza ako príklady situácií vhodných na výnimku:
- žiadateľ sa sťahuje do inej nehnuteľnosti a novú kupuje skôr, ako predá pôvodnú,
- zdedil nehnuteľnosť ďaleko od miesta skutočného pobytu,
- spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je komplikované.
Zohľadnenie týchto životných situácií je podľa NBS zároveň hlavným dôvodom, prečo sa prísnejší limit neuplatňuje už na kúpu druhej, ale až tretej a ďalšej nehnuteľnosti. O použití výnimky pri individuálnych úveroch rozhodujú jednotlivé banky.
Praktické príklady
| Situation | LTV | Maximálny úver |
|---|---|---|
| 30 rokov, bez nehnuteľnosti, byt za 200 000 € | 90 % | 180 000 € |
| 30 rokov, vlastní jednu nehnuteľnosť, byt za 200 000 € | 80 % | 160 000 € |
| 37 rokov, prvá nehnuteľnosť, dom za 400 000 € | 80 % | 320 000 € |
| Vlastní dva byty, apartmán za 180 000 € | 70 % | 126 000 € |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Poznámky k jednotlivým prípadom:
- Mladý žiadateľ bez nehnuteľnosti potrebuje z vlastných zdrojov 20 000 eur. Nejde však o garanciu, len o rámcový limit – banka môže poskytnúť aj menej alebo úver neposkytnúť.
- Mladý žiadateľ s nehnuteľnosťou, ktorá nevyhovuje jeho potrebám na bývanie, môže na výnimku získať aj 90 %. O jej použití rozhoduje banka individuálne.
- Žiadateľ vo veku 37 rokov na zvýhodnený limit nedosiahne ani pri prvej nehnuteľnosti, pretože v čase podania žiadosti prekročil hranicu 35 rokov.
- Pri tretej nehnuteľnosti nezáleží na účele kúpy. Limit 70 % platí bez ohľadu na to, či ide o investíciu alebo vlastné bývanie. Výnimka na 90 % je možná, no len v obmedzenom rozsahu – napríklad ak vlastnené nehnuteľnosti spĺňajú definíciu rezidenčnej nehnuteľnosti, ale reálne nie sú obytné.
O reálnej výške LTV rozhoduje banka individuálne. Bez ohľadu na to, do ktorej skupiny žiadateľ spadá, banka sa vždy môže rozhodnúť poskytnúť menej, než stanovuje limit.
Zhrnutie zmien podľa typu hypotéky
Hypotéka na prvé bývanie
- pravidlá sa uvoľňujú,
- LTV limit stúpa z 80 % na 90 %,
- týka sa žiadateľov do 35 rokov bez vlastnej nehnuteľnosti pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania.
Hypotéka na rezidenčnú nehnuteľnosť
- základný LTV limit 80 %,
- týka sa žiadateľov, ktorí nespĺňajú podmienky pre 90 % ani 70 %,
- patria sem napríklad žiadatelia nad 35 rokov bez nehnuteľnosti alebo žiadatelia vlastniaci jednu rezidenčnú nehnuteľnosť,
- v rámci regulatórnej výnimky môže banka poskytnúť aj LTV do 90 %.
Hypotéka na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť
- pravidlá sa sprísňujú,
- LTV limit klesá z 80 % na 70 %,
- týka sa žiadateľov, ktorí spolu vlastnia dve a viac rezidenčných nehnuteľností,
- výnimka na 90 % je možná len v obmedzenom rozsahu,
- platí bez ohľadu na spôsob využitia nehnuteľnosti.