Daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2026: kedy ju platíte a kedy ste oslobodení
Autor
Publikované
26. októbra 2026
Zdieľajte článok
Predaj bytu, domu alebo pozemku môže znamenať príjem v desiatkach až stovkách tisíc eur. Dani však nepodlieha celá suma a pri splnení zákonných podmienok nemusíte platiť nič. O tom, či vznikne daňová povinnosť, rozhoduje najmä spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti a dĺžka jej vlastníctva. Pri zdaniteľnom predaji treba okrem dane počítať aj so zdravotným poistným 16 % a progresívnymi sadzbami dane. V článku prinášame prehľad pravidiel vrátane špecifík pri zdedených a darovaných nehnuteľnostiach.
Kedy je predaj nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom
Príjmy fyzickej osoby z predaja bytu, rodinného domu, pozemku alebo rekreačnej nehnuteľnosti sa pri predaji súkromného majetku zaraďujú medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Samotný predaj však ešte neznamená povinnosť zaplatiť daň. Najskôr sa posudzuje, či je príjem oslobodený podľa § 9.
- Ak oslobodenie platí, príjem sa nezdaňuje bez ohľadu na jeho výšku a do priznania sa neuvádza.
- Ak podmienky splnené nie sú, do daňového priznania sa uvádza prijatá kúpna cena a k nej prislúchajúce daňovo uznateľné výdavky.
Odlišný režim platí pri nehnuteľnostiach zaradených do obchodného majetku a využívaných pri podnikaní – ich predaj môže patriť medzi príjmy podľa § 6.
Potrebujete založiť s.r.o.?
Postaráme sa o celý proces založenia s.r.o. vrátane úvodnej konzultácie.
Päťročný test: najčastejší dôvod oslobodenia
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, ak nebola zahrnutá do obchodného majetku a sú splnené ostatné zákonné podmienky.
Rozhodujúci je dátum nadobudnutia vlastníckeho práva, nie dátum podpisu kúpnej zmluvy:
| Spôsob nadobudnutia | Vlastnícke právo vzniká |
|---|---|
| Kúpa alebo darovanie | vkladom do katastra nehnuteľností |
| Dedenie | dňom smrti poručiteľa |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Pozor na zálohy a zmluvu o budúcej zmluve
Päťročný test sa nedá obísť tým, že sa predaj pripraví ešte počas jeho plynutia a konečná kúpna zmluva sa podpíše až neskôr.
Finančná správa pri posudzovaní oslobodenia vychádza z dátumu prijatia prvej platby alebo preddavku a z dátumu uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Rozhodujúci je skorší z týchto dátumov.
Zákon navyše výslovne vylučuje oslobodenie pri príjme zo zmluvy o budúcom predaji uzavretej pred uplynutím päťročnej lehoty – a to aj vtedy, ak sa riadna kúpna zmluva uzavrie až po jej uplynutí.
Dom a pozemok sa posudzujú samostatne
Pri predaji rodinného domu spolu s pozemkom sa päťročný test posudzuje osobitne pri každej nehnuteľnosti.
Príklad: Vlastník kúpil pozemok v roku 2015, dom dokončil a nadobudol do vlastníctva v roku 2024 a obe nehnuteľnosti predá v roku 2026. Príjem pripadajúci na pozemok môže byť oslobodený, zatiaľ čo príjem z predaja domu bude zdaniteľný.
Platí to aj vtedy, keď je v kúpnej zmluve uvedená jedna spoločná cena. Na daňové účely treba vedieť preukázať hodnotu jednotlivých nehnuteľností.
Ako zistiť, či daň platíte
Pri bežnom predaji nehnuteľnosti fyzickou osobou možno postupovať podľa troch otázok.
1. Bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku?
- Áno, stále je – príjem podlieha zdaneniu v príslušnom režime podnikania.
- Áno, ale už bola vyradená – posudzujte, či od vyradenia uplynulo päť rokov.
- Nie – pokračujte podľa spôsobu nadobudnutia.
2. Ako ste nehnuteľnosť nadobudli?
| Spôsob nadobudnutia | Odkedy sa počíta päť rokov |
|---|---|
| Kúpa alebo darovanie | od nadobudnutia vlastníckeho práva |
| Dedenie v priamom rade alebo po manželovi | zohľadňuje sa aj vlastníctvo poručiteľa |
| Dedenie v nepriamom rade | od nadobudnutia vlastníctva dedičom |
Zdroj: Vlastné spracovanie
3. Uplynula päťročná lehota bez predčasnej zmluvy či platby?
- Áno – príjem je pri splnení zákonných podmienok oslobodený. Do priznania sa neuvádza a neplatí sa z neho zdravotné poistné.
- Nie – príjem je zdaniteľný a od prijatej sumy možno odpočítať uznateľné výdavky.
Výpočet základu dane
Pri zdaniteľnom predaji sa daň nepočíta z celej predajnej ceny. Podľa § 8 ods. 5 možno príjem znížiť o preukázateľné výdavky súvisiace s nadobudnutím, zhodnotením a predajom nehnuteľnosti.
Uznateľné výdavky:
- kúpna cena – suma preukázateľne zaplatená za nadobudnutie predávanej nehnuteľnosti,
- rekonštrukcia, opravy a technické zhodnotenie – napríklad výmena rozvodov, okien alebo rekonštrukcia kúpeľne,
- náklady na financovanie – zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru použitého na obstaranie nehnuteľnosti a súvisiace poplatky, ak už neboli uplatnené ako daňový výdavok,
- náklady na predaj – provízia realitnej kancelárie, právne služby, poplatky za kúpnu zmluvu alebo prevod vlastníckeho práva.
Výdavky musia byť preukázateľné. Nestačí tvrdenie, že rekonštrukcia stála 20 000 eur, ak k nej predávajúci nemá doklady.
Ak sú výdavky vyššie ako príjem z predaja, podľa § 8 ods. 2 nie je možné vykázať daňovú stratu. Výdavky sa uznajú najviac do výšky príjmov z príslušného druhu príjmu.
Sadzby dane a zdravotné odvody v roku 2026
Zdaniteľný príjem z predaja súkromnej nehnuteľnosti patrí do základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a), na ktorý sa od roku 2026 uplatňujú štyri progresívne sadzby.
| Časť základu dane za rok 2026 | Sadzba |
|---|---|
| do 43 983,32 € | 19 % |
| nad 43 983,32 € do 60 349,21 € | 25 % |
| nad 60 349,21 € do 75 010,32 € | 30 % |
| nad 75 010,32 € | 35 % |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Zisk z predaja sa neposudzuje samostatne. Do spoločného základu dane vstupuje napríklad aj príjem zo zamestnania po príslušných zákonných úpravách. Zamestnanec s vyšším príjmom preto môže časť zisku z predaja zdaniť sadzbou 25, 30 alebo 35 %.
Na príjmy podľa § 8 sa nevzťahuje 15-percentná sadzba určená pre vybrané príjmy z podnikania. Základ dane vytvorený výlučne z ostatných príjmov podľa § 8 zároveň nie je možné znížiť o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.
Zdravotné poistné 16 %
Ak je príjem z predaja zdaniteľný podľa § 8, podlieha aj zdravotnému poisteniu. Od 1. januára 2026 predstavuje sadzba pre osobu bez zdravotného postihnutia 16 %.
Vymeriavacím základom je zdaniteľný príjem znížený o uznateľné výdavky. Poistné sa neplatí spolu s daňovým priznaním – zdravotná poisťovňa ho vypočíta v ročnom zúčtovaní na základe údajov od Finančnej správy.
Zo súkromného príjmu z predaja nehnuteľnosti sa neplatí sociálne poistenie.
Zaplatené povinné zdravotné poistné si daňovník môže podľa § 8 ods. 12 uplatniť ako daňový výdavok. Ak ho zaplatí až po podaní priznania, môže ho zohľadniť prostredníctvom dodatočného daňového priznania za rok, v ktorom dosiahol príjem z predaja.
Modelový príklad: predaj bytu pred piatimi rokmi vlastníctva
Daňovník kúpil v roku 2023 byt za 150 000 €, v roku 2026 ho predal za 190 000 €. Byt nebol zaradený do obchodného majetku.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Príjem z predaja | 190 000 € |
| Kúpna cena | −150 000 € |
| Rekonštrukcia | −12 000 € |
| Provízia realitnej kancelárie | −3 000 € |
| Zaplatené úroky z účelovej hypotéky | −2 000 € |
| Základ dane | 23 000 € |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Ak daňovník nemá ďalšie príjmy vstupujúce do rovnakého progresívneho základu dane, celá suma patrí do 19-percentného pásma:
| Položka | Výpočet | Suma |
|---|---|---|
| Daň z príjmov | 23 000 × 19 % | 4 370 € |
| Zdravotné poistné | 23 000 × 16 % | 3 680 € |
| Spolu | 8 050 € |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Výpočet zatiaľ nezohľadňuje možnosť následného uplatnenia zaplateného zdravotného poistného ako daňového výdavku.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti
Pri zdedenej nehnuteľnosti záleží na príbuzenskom vzťahu medzi dedičom a poručiteľom.
Dedenie v priamom rade alebo medzi manželmi
Podľa § 9 ods. 1 písm. b) je príjem z predaja oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom do predaja uplynulo najmenej päť rokov a sú splnené ostatné zákonné podmienky.
Príklad: Rodič kúpil byt v roku 2015, dieťa ho zdedilo v roku 2025 a predalo v roku 2026. Príjem môže byť oslobodený, pretože do päťročného testu sa započítava aj vlastníctvo rodiča.
Priamy rad zahŕňa rodičov, deti, starých rodičov a manžela.
Dedenie v nepriamom rade
Ak dedič zdedí nehnuteľnosť napríklad po súrodencovi, ujovi alebo tete, obdobie vlastníctva poručiteľa sa do päťročného testu nezapočítava.
Príklad: Dedič nadobudol chatu po ujovi v roku 2024 a predal ju v roku 2026. Príjem je zdaniteľný, hoci ujo chatu vlastnil dvadsať rokov.
Pri zdaniteľnom predaji zdedenej nehnuteľnosti možno ako výdavok uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti uvedenú v uznesení o dedičstve a ďalšie uznateľné výdavky.
Predaj darovanej nehnuteľnosti
Päťročná lehota sa počíta od nadobudnutia vlastníckeho práva obdarovaným. Obdobie vlastníctva darcu sa nepripočítava.
Ak obdarovaný predá nehnuteľnosť pred uplynutím piatich rokov, príjem je zdaniteľný. Pri určení výdavkov však rozhoduje, či by bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený u darcu.
Podľa § 8 ods. 5 písm. b) platí:
| Situácia darcu v čase darovania | Výdavok obdarovaného |
|---|---|
| Spĺňal podmienky oslobodenia | znalecká hodnota v čase darovania |
| Nespĺňal podmienky oslobodenia | obstarávacia cena u darcu |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Príklad darovaného bytu
Matka kúpila byt v roku 2012, v roku 2024 ho darovala synovi. Hodnota bytu podľa znaleckého posudku ku dňu darovania predstavovala 170 000 €. Syn byt v roku 2026 predal za 190 000 €.
Keďže od darovania neuplynulo päť rokov, príjem nie je oslobodený. Matka však v čase darovania vlastnila byt viac ako päť rokov, preto môže syn ako výdavok použiť znaleckú hodnotu 170 000 €:
190 000 € − 170 000 € = 20 000 €
Ak by matka byt pred darovaním vlastnila iba dva roky, syn by si znaleckú hodnotu uplatniť nemohol a vychádzal by z obstarávacej ceny u matky.
Nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, päťročný test sa pri jej následnom súkromnom predaji počíta od vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodnej kúpy.
Príklad: Investor kúpil byt v roku 2013, zaradil ho do obchodného majetku v súvislosti s prenájmom a vyradil ho v roku 2024. Pri predaji v roku 2026 nie je príjem oslobodený, hoci byt vlastní viac ako desať rokov.
Pri zdaniteľnom predaji po vyradení sa príjem posudzuje podľa § 8 a ako výdavok možno podľa zákonných pravidiel uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Ak sa nehnuteľnosť predáva ešte počas zaradenia do obchodného majetku, predaj sa posudzuje v príslušnom podnikateľskom daňovom režime.
Samotný prenájom neznamená automatické zaradenie do obchodného majetku. Rozhoduje spôsob evidencie a uplatňovania výdavkov.
Predaj nehnuteľnosti manželmi
Pri predaji nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorá nebola zaradená do obchodného majetku, si manželia môžu zdaniteľný príjem rozdeliť.
Podľa § 4 ods. 8 sa príjmy zahŕňajú do základu dane oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere sa rozdelia aj výdavky.
Príklad: Manželia predajú byt so zdaniteľným ziskom 30 000 €. Môžu si príjem a výdavky rozdeliť tak, aby každému pripadol základ dane 15 000 €. Dohodnúť sa môžu aj na inom pomere vrátane zahrnutia celého príjmu do priznania jedného z nich.
Vzhľadom na progresívne sadzby môže rozdelenie ovplyvniť výslednú daň.
Spoločná nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Ak niektorý z manželov zaradil spoločnú nehnuteľnosť do obchodného majetku a predali ju až po jej vyradení, príjem sa rozdeliť nedá. Podľa § 8 ods. 16 ho zdaňuje ten z manželov, ktorý mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku ako posledný.
Príklad: Manželia vlastnia byt od roku 2015. Manžel ho využíval na podnikanie a v roku 2024 vyradil z obchodného majetku. Ak byt predajú v roku 2026, celý zdaniteľný príjem musí priznať manžel – a keďže od vyradenia neuplynulo päť rokov, príjem nie je oslobodený.
Iné pravidlo platí, ak nehnuteľnosť zostáva v obchodnom majetku aj v čase predaja a na podnikanie ju využívajú obaja manželia. Vtedy sa príjem podľa § 6 rozdelí v pomere, v akom nehnuteľnosť využívali pri svojej činnosti. V rovnakom pomere si rozdelia aj daňové výdavky.
Daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti
Ak je príjem oslobodený, do daňového priznania sa neuvádza.
Pri zdaniteľnom príjme sa používa daňové priznanie typu B. Príjem a výdavky podľa § 8 ods. 1 písm. b) sa uvádzajú vo VIII. oddiele, tabuľke č. 3, na riadku pre príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Zamestnanec, ktorý dosiahne takýto zdaniteľný príjem, nemôže vysporiadať celý rok iba ročným zúčtovaním u zamestnávateľa.
| Lehota | Termín |
|---|---|
| Základná lehota za rok 2026 | 31. marca 2027 |
| Predĺžená lehota (oznámením) | o 3 kalendárne mesiace |
Zdroj: Vlastné spracovanie
Povinnosť podať priznanie treba posúdiť podľa celkových zdaniteľných príjmov a ďalších zákonných podmienok.
Pozor: Pri predaji za cenu nižšiu, než sú uznateľné výdavky, môže byť základ dane nulový. Ani vtedy však nemožno zdaniteľný príjem z priznania vynechať, ak povinnosť podať ho vznikla.